ועדת הערר בתל אביב קבעה כי ועדה מקומית לתכנון ובניה יכולה לדרוש היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על העדר חובות (אישור עירייה), ככל שהתגלתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית.

עם זאת, ככל שה-'טעות' נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ'טעות' המאפשרת דרישה בדיעבד (רטרואקטיבית) של היטל ההשבחה.

לפני מספר ימים ניתנה החלטה בועדת הערר לתכנון ובניה במקרה שבו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם בשנת 2016. הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הינו לדיור מוגן. משכך פרשנותה הייתה, כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית בניה על גגות) החלה בייעוד למגורים ולכן, לא הביאה הוועדה המקומית בחשבון את השבחה מכוח תוכנית ג'2 כאמור. לימים, ולאחר שכבר הנפיקה הוועדה המקומית תעודת לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (אישור עירייה), הוגשה על ידי הקונים בקשה להיתר, בין היתר, מכוח תוכנית ג'2. אגב בקשה זו, החליטה הוועדה המקומית להוציא לבעלי הקרקע שומת היטל השבחה בדיעבד בגין תוכנית ג'2, זאת נוכח הפרשנות "המוטעית" שלה באשר לתחולת התוכנית על המקרקעין.

ועדת הערר חזרה על ההלכה, לפיה אין במתן תעודה לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) כדי למנוע מוועדה מקומית לחייב לאחר מכן בהיטל השבחה. דהיינו, עצם מתן האישור אינו מאיין את החיוב וכי ניתן לדרוש אותו בשלב מאוחר ככל שהתגלתה טעות בדרישה. יחד עם זאת, בנסיבות המקרה דנן, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר וקבעה, כי הסיבה לכך שלא נדרש החיוב בהיטל השבחה בגין התוכנית במועד הרלוונטי: "...אינה נעוצה ב'טעות' אלא בפרשנות תכנית, כפי שפירשה אותה הוועדה המקומית בעת הרלוונטית.... מדובר בפרשנות שונה שאמצה הוועדה המקומית, עם שינוי העִתים".

ועדת הערר הדגישה, כי מחד קיים אינטרס ציבורי לאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת מחמת טעות שארעה, אולם, מאידך אין להתיר את האינטרס של ציבור המוכרים והקונים לחשיפה לא מבוטלת הנובעת משינוי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית באופן המשית על אלו סכומים לא ידועים בגין עסקה שעשו בעבר.

לדברי עורכי הדין Roy Harash ו Roi Sasson שותפים במשרד עו"ד חרש, ששון העוסק בנדל"ן, הנפקת אישור עירייה נדרשת בכל עסקה במקרקעין ומהווה את אחד האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. על מנת להנפיק אישור עירייה בודקת הוועדה המקומית את החבות בהיטל השבחה והעירייה בודקת את החבות בגין חובות ארנונה, היטלי פיתוח וכיו"ב. לאחר השלמת הבדיקות כאמור מונפק אישור העירייה בגין העדר חובות כאמור.

הנה אנו למדים כי הנפקת אישור עירייה אינה מהווה אסמכתא חד משמעית להעדר חוב עבר בהיטל השבחה כלפי הוועדה המקומית ואינה מייצרת חסינות במקרה בו תגלה הועדה המקומית טעות בדרישה. יחד עם זאת, דרישה בדיעבד של היטל השבחה שמקורה בשינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית – דינה להידחות.

לדבריהם, קיימת חשיבות רבה לביצוע בדיקות מקדימות בנושא חשיפות היטל ההשבחה בטרם התקשרות בעסקה וכמובן יש להקפיד על ניסוח מדויק של הוראות הסכם המכר המתייחסות לחלוקת נטל המיסים שבין הצדדים, באופן שלא יאפשר חלילה, השתת חבות עבר שנדרשה בדיעבד, על כתפיו של הקונה.